全国人大预算工委法案室原主任俞光远近日表示，房地产税立法小组去年已成立，当前正在各地进行调研，为立法做准备。

从3月两会人大表态“落实房地产税立法”，其任何风吹草动，都牵动房地产和全社会的神经。但从立法程序和现实情况来看，房地产税势必将是一项需要“过五关斩六将”的长线工作。

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何为房地产税？

其实，房产税在中国并非新名词。

早在1986年9月，国务院就颁布《房产税暂行条例》。不过，当时《条例》规定，个人非营业用的房产免征房产税。这与目前备受瞩目的房地产税，虽然名字接近，但有很大的不同。

当下意义的房地产税，可追溯到2003年。十六届三中全会首次提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”

2007年财政部预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。同年，国家税务总局下发文件，提出“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。

2009年，国务院公布《关于深化经济体制改革工作的意见》提出，“要深化房地产税制改革，研究开征物业税。”

2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求财政部、税务总局，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

作为落实举措，2011年，上海、重庆两地启动试点征收“房产税”。2012年，财政部与住建部表示，房产税将扩大试点范围，逐步向全国推开。但其后并无下文。

到了2013年11月，“房产税”的概念正式变为“房地产税”。十八届三中全会提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”。“房地产税”列入改革的“顶层设计”，并且从行政措施向立法升级。

次年即2014年3月全国两会，政府工作报告首次写入房地产税。但随后几年又进入了静默期。

直至2017年最严调控周期来临，“房地产税立法”在2018年和2019年连续两年出现在政府工作报告中。2018年是“稳妥推进房地产税立法”，2019年改为“稳步推进”。

理论上，房地产税涵盖“交易”和“保有”等环节。涉及税种包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、印花税等等。

从2011年起在重庆和上海试点的“房产税”，到现在中央政策文件表述的“房地产税”，是专指“保有”环节的税。

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可不可以征？

房地产税最具有争议的一点是，在中国征收房地产税究竟是否有依据，与欧美国家私有制为主的土地制度相比，中国并没有土地私有。也就是说，房主只有土地使用权，连土地所有权都没有，那为何要缴纳房地产税呢？不仅坊间有疑惑，学界也有不同声音。

代表人物之一是中国人民大学副校长吴晓求。他认为，无论从经济理论还是从法律的层面，找不到开征房地产税的逻辑和理由。地是国家的，上面的房子是自己的，但是值钱的是地，地不属于房主，怎们能征税呢？如果将房屋卖掉，卖房所得收益是要进行缴税的，这个没有疑义。但如果是刚需，居住功能没有改变，征收房地产税是找不到逻辑的。

但经济学家贾康指出，房地产税并不存在法理上的障碍。在市场经济中，反映土地使用权的地租，与反映公共分配的住房保有环节税收的并行不悖。土地出让金是土地所有者经济权利形成的收入，而不动产保有环节的税收是国家凭借社会管理者的政治权力形成的收入。各自的依据不一样，不是二者必取其一的关系。

并且，国际上并不是所有的土地最终产权都是私有的。不动产税原则上全覆盖，与住宅土地的产权和使用权状态无关。

比如，新加坡只有私人住宅拥有地契，公寓和政府租屋都属于非有地住宅，土地所有权都属于政府，但所有的住房，都要缴纳房产税。

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为什么征？

从2017年开始，中国房地产市场进入了最严调控周期。但官方的基本口径也一直在强调，要探索形成房地产市场的长效调节机制。换言之，简单粗暴的行政调控，只是不得已而为之的临时之举。

贾康认为，联系国际经验看中国现在的社会经济情况，房地产税是构建长效机制的重要手段，对房地产市场起到压舱促稳的作用。

从1994年实施的分税制开始，中央税收空前庞大，中国政府成为世界上最有钱的中央政府。但地方税体系没有成型，地方政府缺乏稳定的财源。基层财政困难、土地财政、隐性负债等一系列问题，随之产生。卖地成为地方政府开源的首选，而这种土地财政又推高房价。

通过出台房地产税，把地方税体系与整个分税制安排通过改革推行到位，解决主力财源问题，将推动地方政府职能向公共财政方向转变。房地产税将成为地方税体系中最重要的税种之一。

根据财政部发布的数据，2018年，全国土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%，总额创下历史新高。当年地方一般公共预算本级收入97905亿元。土地出让收入约为同期地方预算收入的66.48%，几乎占三分之二。而2017年的比例为56.9%。

贾康指出，征收房地产税，能起到降低住房空置率的功能。有了房地产税，很多人从经济角度考虑，要么把房子租出去，要么出售，避免让房子空置，这样减少了空置率，也提升了社会资源的配置水平。

但新城控股集团副总裁欧阳捷认为，“房地产税能遏制房价过快上涨”是误区。凡是出台房地产税的国家和地区，都没能防止房价过快上涨，当然从长期来看，更没有让房价下跌。

房地产不仅是居住用品，更是大宗耐用商品，具有投资性和保值性。房价涨跌的主因在于货币一放一收、经济一起一落与供应一松一紧，与征收标准相对稳定的房地产税基本无关。不过，凡是被征税的东西，最终都会增加终端销售价格。

海外经验已经证明，房地产税是起不到调节住房供给、平抑市场波动的作用的。从上海和重庆的试点经验来看，房地产税的税率设置，对楼市影响不大。

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怎么征？

如何确定房地产税的税基和税率，更是牵动业主们的直接问题。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点是，在立法方面，房地产税应与整个税收体系改革结合起来，既要有保有环节税收，在开发、流通环节当中则应与一些税相应合并。要考虑区域差别和大部分业主的接受能力，区别不同城市的税率，明确哪些是可以减免的，综合考虑税基、税率、优惠政策。

由于房地产税是地方税种，地方政府在税基、税率设置方面有相当的自主权。设定合理可行的免税面积，是房地产税的一个关键问题。

此前上海在房产税试点过程中，对首套房免征，同时规定家庭人均住房面积不超过60平方米的部分免税，并且按照住房的市场交易价格的70%来计算。重庆对每户100平方米（高档商品房）和180平方米（独栋商品住宅）内这一部分免征。

全国人大财政经济委员会副主任委员尹中卿今年两会期间表示，房地产税肯定要设定最低居住面积免除额。对居民住宅免税面积应该宽松一些，不要像个税一样频繁提标准，一开始宁可把免征标准定得高一些。比如，如果平均住房面积30平方米，可以确定人均40、50甚至60平方米作为免税面积。按照“房住不炒”的原则，自住的可以尽量不交、少交。以减轻税种推出的阻力。

税率方面，上海税率暂定0.6%；重庆税率为0.5%-1.2%。2018年重庆全市收入房产税67.3亿元，约占全部税收收入的4.2%，而2014年，两个数字分别是17.4亿元和3.7%。

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何时征？

在技术层面，房地产税首先要确权，这是房地产税落地执行的基础条件。2018年6月，自然资源部宣布，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。为房地产税征收提供了可操作平台。

贾康认为，房地产税实施首先是做好立法，加快立法与适时推进改革。房地产税立法一定会有激烈争议，很可能会推到四审。立法一定需要公民的理性参与，尽可能在长远利益、根本利益上形成共识。

其次是分类、分步。一旦立法完成，至少是一线城市先行实施。上海、重庆两地试点提供了非常宝贵的本土经验。中国不能照搬美国的普遍征收办法，要坚持调节高收入的原则。

尽管官方释放出加紧推进立法进度的信号，但并没有给予具体时间表。全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

但3月20日，财政部公布了“2019年财政部立法工作安排”，并未提及房地产税立法。

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