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纵观房地产发展史,过去的房价趋势大体表现为「台阶式上涨」。而当下这个阶段正是刚上了一个新台阶的初期。至于下一个台阶何时跳,幅度有多大,还要看国民负债率的去化情况。
2、其次是房地产市场能不能停下来?
答案很简单,目前阶段是不允许的。因为房子,以及房地产连带家电消费、家具消费是中国消费市场的大类目,是经济增长的重要组成部分。
据统计中国还有5亿人没用过马桶,那么怎么让他们去消费马桶呢?只能让他们去城里买房子。而且现在正是加速城镇化建设阶段,很多城市建设新区做基建配套需要财力,这部分财力从哪里出呢?
综合以上两个原因,理想情况下,房价需要维持在一个合理的缓涨区间内。当然这个度是很难把握的,因为跌了有风险,横盘了刚需不买单,涨得多了还容易招惹投机客,催生资产泡沫。可见当下房地产调控的压力是巨大的。
于是我们就看到了中央彻底抛弃了之前的一刀切做法,开始从微观入手,给城市设定增长红线,让地方自主调控市场:跌了给空间让放松,涨得多了启动问责机制,要求房价回稳。
只要城镇化建设还在路上,只要人口流动还在聚集,房价就会上涨,房子的投资属性就永远存在。
3
变化
以上我用辩论法告诉大家未来房地产投资还是很好的投资品,但不证明之前房地产的规律还适用于未来。
我曾经说过,2018年是中国房地产的历史性转折点,是上下半场的分界点。那么2019年的房地产市场到底发生了哪些改变,而这些改变对你我又有什么影响呢?这是我们必须看懂的。
我认为大概分为两个方面。
1.房地产的钱不那么好赚了
这个从地产商近期的行为可以看到。从2018年开始,我们发现了一个很重要的事情,就是房地产对于土地开发造楼卖房的热情大不如之前了。例如碧桂园开始布局科技研发机器人,万达开始做文旅搞足球,恒大开始做能源电动车投资未来……
改名的改名,多元化的多元化,房企们的行为证明房地产这个行业已经褪去金色光芒,落入了白银时代。同理房地产投资,要想得到20年前那么高的回报率,是很难的。未来房价所跳的台阶可能更低一些,更慢一些。
2.房价开始加速分化了
前段时间发改委宣布「大中城市要放开户籍制度」,再加上今年第二波抢人大战,甚至人口流入量巨大的深圳都开始抢人……
种种现象证明,未来人口将会加速流动,直接的结果就是房价同步加速分化,人口流入量大的城市和人口流出量大的城市呈现两个极端。那些有价无市的城市,会更快地暴露底色,如果供给远大于需求,房子多于人口,房价便会发生踩踏效应。
所以在未来的房产投资上,并非是所有城市都可以有回报的,一定要选好城市,否则不单是回报率为0,很可能被套死亏损。
至于哪些城市该买,哪些城市不该买,我在之前的文章里都提过,大家可以去翻一翻。
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